Erwin Hübl: Qualitative Kapitalanlage in Ziegel
Herr Ing. Mag. Erwin Hübl ist Geschäftsführer von Hübl & Partner
In dem folgenden Gespräch geht es um einen Ziegel-Massivbau, den der Errichter unter anderem mit folgenden Worten und Sätzen präsentiert:„Wohnen wird zum Erlebnis“,„Alles andere als gewöhnlich“, „Die neue Qualität der Kapitalanlage“,„Ein Hauch von Luxus“,... . Interviewpartner ist Herr Ing. Mag. Erwin Hübl, Geschäftsführer von Hübl & Partner.
Wer ist Hübl & Partner bzw.was tut Hübl & Partner?
Hübl & Partner konzipiert und vermarktet innovative und qualitativ hochwertige Immobilien und Kapitalanlagen. Gegründet wurde die Firmengruppe 1992/1993 zuerst mit einer Bauträgergesellschaft, dann haben sich parallel zur guten Geschäftsentwicklung die anderen Gesellschaften wie Hausverwaltung, Vermögensverwaltung und Versicherung entwickelt.
Alle diese Bereiche drehen sich um das WOHNEN mit unserem Angebot der Vorsorgewohnung als Kapitalanlage. Angeboten wird dazu für den Investor ein ganzes Servicepaket von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Abrechnung. Wir bauen nicht Masse, sondern selektiv nach Qualitätskriterien, diese sind beispielsweise ökologische Bauweise, ökonomische Komponenten und dergleichen. Dabei positionieren wir uns als der „Rolls Royce“ unter den Immobilienbeteiligungen. Das spiegeln auch unsere Mieten wider. Die Nettomieterträge liegen im Durchschnitt bei rund 10,70 Euro bis 10,80 Euro pro Quadratmeter.
Waren die letzten Jahre schwierige Jahre?
Unser Ziel ist ein langsames und kontinuierliches Wachstum. Dieses kontinuierliche Wachstum seit 1992/1993 soll sich fortsetzen. Wir waren nie im Massenmarkt, sondern haben selektiv und gut gearbeitet. Diese Philosophie hat uns bei unseren frei finanzierten Immobilien in den wirtschaftlich schlechten Zeiten der letzten Jahre ein stabiles Mietniveau verschafft. Ein wesentliches Kriterium in unserer Grundphilosophie der Vorsorgewohnungen ist folgender Gedanke:Wo Mieter etwas Außerordentliches vorfinden, sind auch außerordentlich hohe Mieterträge für den Anleger zu erwirtschaften. Das ist eine WINWIN Situation. Die Interessen der Mieter werden berücksichtigt. Es gibt ein vorzügliches Wohnen mit allen Zusatznutzungen von einer Schwimmhalle, Sauna, Dampfbad und dergleichen. Dadurch bezahlen die Mieter auch eine höhere Miete. Der Kapitalanleger erwirtschaftet eine hohe Kapitalrendite.
Wirliegen hier bei 5% Mietanfangsrendite. Normalerweise bewegt man sich zwischen 3,5 und 4%.
Das Projekt Attemsgasse ist Ihr aktuellstes Immobilienprojekt. Welchen Umfang bzw.welches Umfeld hat das Projekt?
Die Fertigstellung war im Frühjahr 2003. Die Wohnnutzfläche beträgt 12.450 m² mit insgesamt 138 lichtdurchfluteten Wohnungen von 45 bis 190 m². Zusätzlich gibt es in der Immobilie 1.340 m² Büround 1.350 m² Geschäftsflächen und 186 Tiefgaragenplätze. Es handelt sich um einen Ziegel-Massivbau. Direkt vor der Haustür gibt es ca. 40.000 m² Grünfläche mit Parkwidmung. Von der Lage her ist man mit der U1 in 10 Minuten am Stephansplatz. Nur wenige Gehminuten entfernt sind das Donauzentrum (Wiens größtes Einkaufszentrum), das Donauplex (Gastronomie- und Entertainment-Center), die UNO, ein Konferenzzentrum, Hotels und Schulen (Internationale und Japanische Schule). Insgesamt gibt es eine perfekte Umfeld-Infrastruktur, die auch internationale Unternehmen anlockt. Nicht vergessen darf man das Erholungsgebiet Alte Donau und die Donauinsel im Nahbereich. Die ganze Gasse wird als Wohnstraße ausgebaut.
Dieses Projekt wurde im Rahmen des FACILITY Kongresses 2003 mit dem Preis für die „innovativste Wohnimmobilie Wiens“ ausgezeichnet. Mit dieser Auszeichnung prämiert die ATGA (Akademie für technische Gebäudeausrüstung) jene herausragendsten Immobilien, die das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis über die gesamte Lebensdauer aufweisen. Warum?
Viele Gründe waren dafür ausschlaggebend. Einerseits der Lagefaktor, dies ist eine sehr zentrale Lage. In wenigen Minuten ist man durch die Anbindung der U-Bahn direkt in der Stadtmitte. Andererseits die Infrastruktur der Hausausstattung.Wärmerückgewinnungsaggregate im Keller, eine Solaranlage, modernste Regelung der Heizanlage. Das gesamte Haus hat Niedrigenergiehausstatus. Es öffnet sich nach Süden.
Von der Hülle sind die Vorsprünge, Balkone, Fenster, Türen usw. auf die Jahreszeiten und Sonnenstände abgestimmt. Für diese Immobilie gibt es auch ein inneres Konzept.
 |  |
Unser Ziel ist es, dass sich die Bewohner in größeren Anlagen kennen lernen und nicht isoliert leben. Dazu gehören die Schwimmhalle mit Kinderbecken, eine Fitnessanlage mit Glastrennwand zur Schwimmhalle (mit Blick zum Kinderbecken), eine Sauna, ein Dampfbad mit Sternenhimmel und Lichttherapie. All diese Einrichtungen verschönern das Wohnen. Weitere Teile unseres Konzeptes erleichtern das Leben. Die Bewohner haben eine eigene Homepage mit Memberbereich zur Orderung der Reinigungsfirma, die Wäsche wird schon fertig gebügelt auf Wunsch bis in den Schrank abgelegt, ein Einkaufsservice bis zum Kühlschrank ist vorhanden usw. Ein Restaurant im Haus wird es in Zukunft natürlich auch geben.<span >
Die Würdigung der Expertenjury lautete:„Mit topmodernem Facility Management, das höchste Gebrauchsfähigkeit und Werterhaltung eines Gebäudes garantiert, erfüllt das Projekt in der Attemsgasse alle Kriterien einer Wohnimmobilie auf höchstem internationalen Niveau. Durch die ausgezeichnete Lebensqualität, maximale Flexibilität, modernste Ausstattung und hervorragende Lage sowie beste Infrastruktur mit Verkehrsanbindung bietet die multifunktionale Wohnimmobilie den anspruchsvollen Eigentümern und Mietern ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis“.
Sie bieten bei diesem Projekt eine ganze Reihe von Servicedienstleistungen an. Wie bereits erwähnt ein Service Wohnungsreinigung, ein Wasch- und Bügelservice, ein Einkaufsdienst, usw. Wie kommt das bei den Bewohnern an?
Diese Dienste kommen natürlich verschieden an. Nicht jeder nimmt diese Zusatzdienste in Anspruch. Dies ist auch eine finanzielle Frage. Derzeit kooperieren wir mit Partnern. Bei Vollauslastung ist es gut möglich, diese Dienstleistungen im Haus anzubieten.
Wer hat das Projekt geplant?
Die Planung erfolgte durch einen externen Architekten. Parallel dazu gibt es in unserer Firma eine eigene Bauaufsicht. Ein Projekt beginnt bei uns aus der Erfahrung. Das Konzept von Hübl & Partner beinhaltet helle, lichtdurchflutete Räume, es fließen unsere Erfahrungen bezüglich Wohnungsgrößen, Zimmeranzahl, Zimmergröße und diverse psychologische Aspekte ein. Die Frage ist immer – wie muss eine Anlegerwohnung konzipiert sein, damit ich die Wohnung zu jeder Jahreszeit vermieten kann? Die weiteren Überlegungen betreffen die Nutzung alternativer Energien und die Qualität der Ausstattung.
Dies erfordert zwar eine höhere Erstinvestition, das heißt teurer für den Investor und Errichter. Für den Käufer oder Mieter ist es dann nicht mehr teurer, er hat den Vorteil der geringeren Folgekosten. So sind zum Beispiel alle Metallteile der Lifte, der Stiegen, der Geländer sowie die Stiegenwangen aus Nirosta.
Baue ich eine hochwertige Immobilie wie die Attemsgasse mit Blickpunkt auf Architektur und Ökologie hat man sicher höhere Investitionskosten. Danach gibt es aber geringere Kosten, das war auch ein entscheidendes Kriterium beim Facility-Preis. Wir rechnen bei der Lebensdauer mit mindestens 70 Jahren, wobei nach 30 Jahren eine größere Ersatzinvestition anzusetzen ist. Mit dementsprechenden Ersatzinvestitionen wird aber eine Immobilie deutlich älter als 100 Jahre. Betrachten wir nur den ersten Bezirk, so sehen wir Häuser mit über 300 Jahren.
Gab es Besonderheiten,welche in der Planung zu berücksichtigen waren?
Der Grundwasserspiegel liegt auf 4 m unter Niveau und die Sohle ist 9 m unter Niveau. Die Wasserhaltungskosten betrugen daher über 180.000 Euro. Sonst wurde das Projekt ohne Schwierigkeiten wie geplant abgewickelt.
Das Projekt wurde größtenteils in Ziegelbauweise ausgeführt. Welche Gründe waren dafür ausschlaggebend?
Das ist unsere Philosophie. Ich kann eine „Rolex“ auch nicht in Kunststoff herstellen. Das ist auch unsere Positionierung. Wir haben unsere Projekte bisher immer in Ziegel gebaut. Der Ziegel hat ein sehr gutes Image. Er ist ökologisch und schafft ein angenehmes Raumklima. Ziegel wird zusätzlich von den Käufern viel lieber angenommen. Den hochwertigen Bau positionieren wir in Ziegel.
Spielt die Bauweise im Verkaufsgespräch eine (wichtige) Rolle?
Sie spielt beim Endnutzer in der Bauphase eine wichtige Rolle,wenn er sieht, woraus das Gebäude entsteht. Danach spielt die Frage nach den Kosten und was das Projekt bietet eine größere Rolle. Aber die Bauweise bleibt immer ein Thema.
Der Verband Österreichischer Ziegelwerke dankt für das interessante Gespräch und wünscht Herrn Mag. Hübl weiterhin viel Erfolg!
